Rechenzentrumsimmobilien Kein Ende des Datacenter-Booms in Sicht

Autor / Redakteur: lic.rer.publ. Ariane Rüdiger / Ulrike Ostler

Die Rechenzentrumsmärkte boomen. Zwei aktuelle Studien beleuchten Entwicklungen in Deutschland und Europa. Dabei zeigt sich: Frankfurt steht weiter ganz vorn, Berlin entwickelt sich innerhalb Europas zum zweitwichtigsten Aufholstandort.

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Der Markt für RZ-Immobilien entwickelt sich auch in den kommenden Jahren dynamisch.
Der Markt für RZ-Immobilien entwickelt sich auch in den kommenden Jahren dynamisch.
(Bild: Cushman&Wakefield)

COVID-19 hat deutlich gemacht, wie unentbehrlich Rechenzentren sind. Wie sich diese epochale Krise in den mittelfristigen Planungen für Rechenzentrumsbau niederschlägt, bleibt noch abzuwarten. Derzeit jedenfalls geht es steil weiter aufwärts, und zwar mehr oder weniger überall.

Ein wichtiger Grund dafür sind die Aktivitäten der Hyperscaler. Dort hat man Geld, die Geschäfte laufen glänzend: AWS legte im Jahresvergleich beim Umsatz um 29 Prozent zu, Google Cloud um 43 Prozent und Microsoft Azure gar um 47 Prozent.

Hyperscaler treiben den Markt

Selbstverständlich expandieren alle drei: AWS baut diverse neue US-Sites, errichtet in Madrid eine neue europäische Region und erschließt sich mit „AWS Outpost“ den Edge-Markt. MS Azure errichtet neue Sites bei Chicago und baut weltweit weitere sieben Mal, unter anderem in Warschau und Mailand sowie in Gävle Sandviken und Staffanstorp, Schweden. Google werkelt an neun neuen Regionen (siehe: “Grundstückskauf für Datacenter; Google siedelt sich mit Rechenzentren in Dietzenbach an“) und will die globale Workload-Verteilung durch Artificial Intelligence so effizient wie möglich gestalten. In Deutschland hat man beispielsweise die Deutsche Bank als Neukunden gekommen.

Die aktuellen europäischen Standorte der Hyperscaler.
Die aktuellen europäischen Standorte der Hyperscaler.
(Bild: Cushman&Wakefield)

Dazu kommen weitere finanzstarke Investoren: Der chinesische Cloud Provider Alibaba will in den nächsten drei Jahren 28 Milliarden Dollar in Infrastruktur investieren. Oracle Cloud errichtet eine neue Region Amsterdam und betreibt nun ein Cloud-Rechenzentrum in Israel, das ausschließlich Regierung und Verwaltung bedient.

Europa: Sekundärmärkte wachsen stark

An Aktivitäten herrscht also kein Mangel, zumal es ja neben den Hyperscalern auch noch Co-Location-Sites, Edge- und Telekom-Rechenzentren gibt und dazu noch diejenigen Datenzentren, die in den Unternehmen betrieben werden. Weltweit befinden sich laut Cushman & Wakefield derzeit 2,9 Gigawatt an Rechenzentrumskapazitäten weltweit im Bau.

Besonders stark wachsen dabei in Europa so genannte Sekundärmärkte neben den großen Fünf. Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin (FLAP-D). Hier sind 500 Megawatt im Bau. Das europäische Investitionsvolumen, 2019 noch bei 8,7 Milliarden Euro, soll sich bis 2024 auf unglaubliche 50 Milliarden Dollar in etwa verfünffachen.

Ausgaben für europäische Cloud-Infrastruktur bis 2024.
Ausgaben für europäische Cloud-Infrastruktur bis 2024.
(Bild: Cushman&Wakefield)

Geld fließt also reichlich und sorgt für Akquisen und neue Aktivitäten. So kaufte Digital Realty im vergangenen Jahr Interxion (siehe: „Angebot im Wert von 8,4 Milliarden Dollar liegt vor; Digital Realty will Interxion übernehmen“. Der Finanzinvestor KKR, wegen der langjährigen Leugnung der Klimakrise nicht gerade mit bestem Ruf ausgestattet, hat eine Milliarde Dollar in ein neues Venture Global Tech Realty gesteckt. Viel Geld in Rentenfonds oder von vermögenden Privatanlegern sucht Gelegenheiten zur Investition.

Beste Chancen für Berlin und Reykjavik

Welche Datacenter-Standorte haben nun in Europa die besten Chancen im Zeitraum bis 2024, wenn man von FLAP-D absieht? Ganz vorn sieht Cushman&Wakefield Reykjavik. Die isländische Metropole soll von 52 MW jetzt auf 212 MW Rechenzentrumsleistung 2024 davonschießen. Neben Steuervorteilen lockt vor allem billige geothermische und Wasserenergie, so dass sich die Stadt zum Hotspot für besonders leistungshungrige Anwendungen wie HPC, Blockchain oder Kryptowährungen entwickeln könnte.

Gut im Rennen liegt auch Berlin. Bis 2024 soll die dortige Kapazität von 45 auf 199 MW wachsen. Schon dort aktiv sind beziehungsweise unmittelbar davor stehen eShelter, jetzt NTT Global Data Centres, der Tier-1-Provider GTT Telecommunications oder der US-Hyperscaler Vantage, der derzeit in Europa expandiert, Colt und von den Hyperscalern MS Azure mit seiner Region Deutschland Nord. Dazu kommen viele Firmen eher regionaler oder nationaler Bedeutung.

Warschau wird das Tor zum Osten

Auf Platz 2 der europäischen Sekundär-Standorte landet Warschau (heute: 68 MW, 2024: 128 MW) als Tor zum Osten. Microsoft investiert hier gerade eine Milliarde Dollar, Google sogar das Doppelte. Equinix betreibt bereits drei Lokationen. Zur Erschließung Polens haben sich auch der italienische Provider Aruba und Vantage zusammengetan. Außerdem unterhält der Edge-Provider Edgeconnex rege Aktivitäten.

Dicht dahinter folgt Oslo (heute: 50 MW, 2024: 125 MW). Es glänzt durch billige Wasserenergie und Steuervorteile. Derzeit sind dort vor allem lokale Player wie Digiplex (drei Rechenzentren), der Exchange OS-IX oder Green Mountain präsent. Mit dem neuen unterseeischen Glasfaserkabel „Skagenfibre“ nach Westeuropa, dessen Inbetriebnahme am 6. November 2020 gemeldet wurde, könnte die Attraktivität des Standorts steigen.

Dreistellige Kapazitäten bis 2024 prognostiziert die Studie auch noch der Finanzmetropole Zürich (heute: 72 MW, 2024 117 MW). Dort tummeln sich neben den globalen Akteuren Equinix, Colt und Digital Realty/Interxion NTT mit eShelter-Ressourcen und lokale Provider wie Green Datacenter (siehe: „Für 25 Kilowatt pro Rack auf 11.000 Quadratmeter Green Datacenter investiert eine halbe Milliarde in der Schweiz “) mit drei Lokationen. Kürzlich hinzugestoßen ist Oracle Cloud, GCP und Azure haben in Zürich eine Region etabliert und Vantage wird dorthin expandieren.

Madrid ist katastrophensicher, Marseille erschließt Afrika

Die übrigen Nachholer bleiben bis 2024 im zweistelligen Kapazitätsbereich, haben aber wichtige Argumente, die für sie sprechen: Madrid als katastrophensicherster Standort in Europa (heute: 71 MW).

Prag sieht sich als Tor zu den östlichen Nachbarn (heute: 41 MW) genau wie Wien (heute 46 MW). In beiden Städten haben sich erstaunlicherweise noch keine globalen Hyperscaler angesiedelt.

Marseille (heute: 39 MW) schließlich ist der wichtigste Verbindungspunkt Afrika und in den mittleren Osten. Allein zehn aktive Seekabel landen dort an.

Frankfurter Raum: Wachstum trotz knapper Kapazitäten

Mit dem deutschen Datacenter-Markt hat sich der Immobilienspezialist CBRE detaillierter beschäftigt. Schließlich, so eine aktuelle Studie dazu, entwickelten sich Rechenzentren zur eigenen Asset-Klasse (siehe: „roß und zentral in Skandinavien, klein und lokal in Kontinentaleuropa Laut Savills Rechenzentren-Investment-Index steigt Interesse an EU-Datacenter“, auch wenn sie heute noch als Nischeninvestment gelten. CBRE sieht Frankfurt neben London unangefochten an der Spitze der europäischen Standorte und prognostiziert weiterhin starkes Wachstum.

Entwicklung des Frankfurter RZ-Marktes: hohes Wachstum, geringer Leerstand.
Entwicklung des Frankfurter RZ-Marktes: hohes Wachstum, geringer Leerstand.
(Bild: CBRE)

Flächen- und Energieknappheit änderten das kaum, meint Michael Dada, Advisory & Transaction Services Data Centre Solutions bei CBRE, auch nicht Regulierungsdrohungen. Denn grundsätzlich seien Datacenter-Betreiber offen für Themen wie Abwärmenutzung, hier müssten aber Wärmenetzbetreiber und Politik das Ganze vereinfachen.

Dada: „Wir sehen viele Potentiale für alle Beteiligten, wenn Rechenzentren in die Planung neuer Quartiere eingebunden werden und sich Gewerbe und Wohnnutzungen intelligent ergänzen.“

28 Prozent jährliches Wachstum über zehn Jahre

Das hat der Standort mit wahrscheinlich Europas höchster Rechenzentrumsdichte auch schon in den vergangenen zehn Jahren bewiesen: Die Kapazität stieg laut CBRE von 118 MW im Jahr 2010 auf 396 MW im Jahr 2019 und damit um stolze 278 Prozent oder rund 28 Prozent jährlich.

Bis Ende 2021 sind bereits 564 MW prognostiziert, also nochmals knapp 170 MW mehr. Den Leerstand schätzt CBRE zu diesem Zeitpunkt mit rund 13 Prozent niedrig ein – ganz anders als 2017, als rund ein Viertel der verfügbaren Datacenter-Flächen brach lagen.

Dezentralisierung und neuer Edge-Markt

Für den weiteren Ausbau der Datacenter-Landschaft in Deutschland geht Dada davon aus, dass sich die Hyperscaler weiter vorzugsweise im Frankfurter Umland ansiedeln werden. Ansonsten stehe aber eine Dezentralisierung der Standorte bevor, wobei die Rechenzentrumslandschaft in Berlin besonders stark wachse. Wichtigste Treiber seien hier der Ausbau des Stromnetzes und, wie überall, die zunehmende Nutzung von Cloud Services.

Zudem werde sich hierzulande eine flächendeckende Infrastruktur aus vielen kleinen Edge-Rechenzentren teils in Bestandsgebäuden, teils in Containern bilden. Das fördere die Entstehung eines völlig neuen Typs von Datacenter-Betreibern.

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lic.rer.publ. Ariane Rüdiger

lic.rer.publ. Ariane Rüdiger

Freie Journalistin, Redaktionsbüro Rüdiger