Rechenzentren als hochkomplexe Infrastrukturprojekte Rechtliche Anforderungen an Bau & Betrieb von Datacenter

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Baker & McKenzie - Partnerschaft von Rechtsanw.n, WPn u. StB.n mbB

VON ZUR MÜHLEN'SCHE GmbH

Datencenter sind zur Schlüsselinfrastruktur der digitalen Wirtschaft geworden und bilden das Rückgrat von Cloud-Diensten, KI-Anwendungen und datengetriebenen Geschäftsmodellen. Parallel dazu hat sich der rechtliche Rahmen deutlich verdichtet: Früher dominierten bau- und anlagenrechtliche Aspekte. Heute prägen Energie-Effizienz, Abwärmenutzung, Erneuerbare Energien sowie IT- und Cyber-Sicherheit die Projektentwicklung, Finanzierung und den Betrieb.

Für Investoren, Entwickler und Betreiber bedeutet dies einen Paradigmenwechsel. Datencenter sind keine isolierten Immobilien- oder Technikprojekte mehr, sondern hochregulierte Infrastrukturvorhaben, bei denen energiewirtschaftliche, regulatorische und operative Anforderungen von Beginn an ineinandergreifen.

Finanzierungsanforderungen

Die Maßstäbe für Finanzierungsentscheidungen haben sich grundlegend verändert. Banken und Investoren legen einen klaren Fokus auf die Absicherung der Stromversorgung sowie die regulatorische Tragfähigkeit des Projekts. Entscheidend ist nicht nur ein nomineller Netzanschluss, sondern dessen tatsächliche Realisierbarkeit, Skalierbarkeit und vertragliche Absicherung. Ergänzend werden belastbare Strombeschaffungskonzepte verlangt, insbesondere langfristige und preisstabile Power Purchase Agreements (PPAs).

Zugleich erwarten Finanzierer, dass Projekte bereits in der Planungsphase Anforderungen an Energie-Effizienz, Abwärmenutzung und ESG-Reporting erfüllen und die damit verbundenen Risiken transparent abgebildet werden. Langfristige Nutzerverträge, stabile Cashflows und klar definierte Verantwortlichkeiten bleiben zentrale Voraussetzungen für eine erfolgreiche Finanzierung.

Planung und Bau als kritische Projektphase

Die Planungs- und Bauphase ist entscheidend für den Projekterfolg, da Datencenter eine enge Verzahnung technischer, energiewirtschaftlicher und regulatorischer Anforderungen erfordern. Zentrale Herausforderung ist die rechtzeitige Sicherung der Infrastruktur, insbesondere von Netzkapazitäten, Strombeschaffung, Glasfaseranbindung sowie tragfähigen Effizienz- und Abwärmekonzepten.

In Deutschland führen komplexe Genehmigungsverfahren und Abstimmungsprozesse häufig zu Verzögerungen, so dass eine koordinierte und früh ansetzende Projektentwicklung unerlässlich ist. Gleichzeitig müssen technische Anforderungen wie Redundanz, Kühlung, Energie-Effizienz und Skalierbarkeit bereits in frühen Planungsphasen unter regulatorischen Gesichtspunkten berücksichtigt werden.

Daneben kommt der Wahl des passenden Projekt- und Beschaffungsmodells eine zentrale Bedeutung zu. „Turnkey“-Modelle mit einem Generalunternehmer bieten eine klare Risikozuweisung im Sinne eines „single point of responsibility“. Angesichts der regelmäßig hohen Investitionsvolumina und der damit verbundenen Haftungsrisiken werden jedoch zunehmend differenzierte Mehrunternehmermodelle oder hybride Strukturen eingesetzt.

Berücksichtigung der Skalierungs- und Entwicklungslogik

Diese ermöglichen eine flexiblere Risikoverteilung und eine gezieltere Steuerung komplexer technischer Gewerke, führen aber zugleich zu einer deutlich erhöhten Komplexität der Vertragsstruktur. Insbesondere Schnittstellenrisiken zwischen einzelnen Leistungserbringern müssen sorgfältig identifiziert, vertraglich adressiert und im Projekt-Management aktiv gesteuert werden. Auftraggeber sollten daher ein modell- und projektspezifisches Vertragskonzept wählen, das sowohl der technischen Komplexität als auch den eigenen Steuerungsressourcen Rechnung trägt.

Ein weiterer zentraler Erfolgsfaktor liegt in der Berücksichtigung der besonderen Skalierungs- und Entwicklungslogik von Datacenter. Projekte werden typischerweise in mehreren Ausbauphasen realisiert, die sowohl baulich als auch energiewirtschaftlich eng miteinander verzahnt sind.

Hieraus ergeben sich zusätzliche rechtliche Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der langfristigen Sicherung von Netzkapazitäten, der Strukturierung von Grundstücks- und Erschließungsrechten sowie der vertraglichen Absicherung von Erweiterungs- und Ausbauoptionen gegenüber Nutzern und Investoren.

Steuerliche Aspekte entlang des Lebenszyklus

Steuerliche Fragestellungen begleiten Datencenter über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg. Bereits in der frühen Projektphase stellen sich Fragen zur Erwerbsstruktur, zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung sowie zur bilanziellen Abgrenzung zwischen Gebäude, technischer Infrastruktur und IT-Komponenten.

Die steuerliche Strukturierung von Investments in Rechenzentren ist dabei, wie bei anderen großen Infrastrukturinvestments, maßgeblich durch die jeweiligen Anforderungen nationaler oder internationaler strategischer Investoren oder Finanzinvestoren geprägt. Üblich sind mehrstufige Beteiligungsstrukturen mit gegebenenfalls in- und ausländischen Beteiligungs- und Betreibergesellschaften, die eine flexible Finanzierung (Eigen- und Fremdkapital) sowie einen späteren Exit auf verschiedenen Ebenen ermöglichen.

Aufgrund von im Vergleich zu anderen Assetklassen hohen Investitionskosten in das zugrundeliegende Grundstück sowie erheblichen Baukosten ist ein wesentliches steuerliches Thema über den gesamten Lebenszyklus die Grunderwerbsteuer. Sie fällt regelmäßig beim Erwerb der Grundstücke an, kann aber auch durch spätere Umstrukturierungen oder Anteilsübertragungen wieder ausgelöst werden. Strukturentscheidungen – etwa die frühzeitige Aufteilung der Objekte in einzelne Objektgesellschaften oder die Einbindung von Investoren – sind daher bereits in der Planungsphase entscheidend, um spätere Steuerbelastungen zu vermeiden.

Getrennt: Funktion und Immobilie

Ein weiterer Bestandteil der steuerlichen Strukturierung ist eine strukturelle und funktionale Trennung zwischen Immobilien- und operativem Geschäft. So werden oft Grundstücke und Gebäude in Objektgesellschaften gehalten, während Betrieb, technische Ausstattung und Kundenverträge in separaten Betriebsgesellschaften angesiedelt sind.

Hintergrund dafür ist aus steuerlicher Sicht die Optimierung der Gewerbesteuerbelastung, da für reine Immobiliengesellschaften unter engen Voraussetzungen eine gewerbesteuerliche Entlastung erreicht werden kann. Ob diese im Einzelfall tatsächlich erzielt wird und inwieweit der steuerliche Vorteil eine sich dadurch ergebende Komplexität der Beteiligungs- und Betriebsstrukturen aufwiegt, ist im jeweiligen Einzelfall zu ermitteln.

'Raus aus dem Deal

Für den Exit der Investoren stehen oftmals unterschiedliche Transaktionsstrukturen zur Verfügung. Share Deals auf Ebene von Kapitalgesellschaften ermöglichen regelmäßig eine weitgehende Steuerfreistellung von Veräußerungsgewinnen und können – bei Beachtung gesetzlicher Beteiligungsschwellen – auch grunderwerbsteuerlich vorteilhaft sein. Asset Deals führen demgegenüber typischerweise zu einer vollumfänglichen Steuerlast des Exits.

Eine konsistente steuerliche Strukturierung von Beginn an ist damit ein wesentlicher Erfolgsfaktor, um die Steuerbelastung zu optimieren und zugleich ausreichende Flexibilität für Finanzierung, Betrieb und Exit sicherzustellen.

Der Datacenter-Betrieb und die IT-Sicherheitsanforderungen

Mit der Inbetriebnahme eines Datencenter verlagert sich der Schwerpunkt von der Projektentwicklung auf den operativen Betrieb, der rechtlich maßgeblich durch belastbare Vertragsstrukturen geprägt ist. Zentrale Bedeutung kommt dabei der Ausgestaltung von Service-Level-Agreements, Verfügbarkeitsgarantien sowie Wartungs-, Eskalations- und Haftungsregelungen zu, die die Einhaltung vertraglicher und regulatorischer Anforderungen im laufenden Betrieb sicherstellen müssen.

Datencenter unterliegen im Regelfall den Anforderungen aus dem BSI-Gesetz (BSIG) sowie dem KRITIS-Dachgesetz. Bereits ab einer installierten IT‑Leistung von 3,5 Megawatt werden Datencenter regelmäßig als kritische Infrastrukturen qualifiziert und unterfallen den entsprechenden IT‑Sicherheitsanforderungen. Betreiber sind dann verpflichtet, angemessene Risiko-Management-Maßnahmen umzusetzen, Sicherheitsvorfälle zu melden und entsprechende Prozesse zu dokumentieren.

Insofern müssen IT‑Sicherheits- und Compliance-Strukturen integraler Bestandteil der Betriebsorganisation sein. Neben technischen Maßnahmen erfordert dies insbesondere belastbare Governance-Strukturen, klare Verantwortlichkeiten sowie funktionierende Incident-Response- und Reporting-Prozesse. Die Fähigkeit zur schnellen und regulatorisch ordnungsgemäßen Reaktion auf Sicherheitsvorfälle wird damit zu einem zentralen Baustein der rechtssicheren Betriebsführung.

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