Datacenter als Immobilien Datacenter sind ein begehrtes Investitionsobjekt

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Der deutsche Rechenzentrumsmarkt ist in Bewegung. Die Branche konsolidiert sich, und viele Unternehmen wollen sich von ihren On-Prem-Rechenzentren trennen. Finanzkräftige Investoren sehen das als Chance.

Immobilienmessen besuchen IT-Redaktionen eher selten. Doch das könnte sich ändern. Denn der Markt der Datacenter-Immobilien scheint sich nun auch in Europa zu einer interessanten Investmentnische zu entwickeln.

Das konstatiert zumindest eine Studie von Lbimmowert aus dem Jahr 2019. Danach entwickeln sich Rechenzentren zu einem begehrten Nischenobjekt für Immo-Investoren.

Die Idee: Das eigene Rechenzentrum wird an einen solchen Investor verkauft und dann zurück-geleast. Die Preise, die in dieser Studie angegeben werden, dürften sich inzwischen erhöht haben. Für 20.000 Quadratmeter Shell & Core nimmt die Studie eine jährliche Miete von sechs Millionen Euro an. Das sind 300 Euro pro Quadratmeter.

Principal Asset Management investiert in europäische Rechenzentren

Ein Beispiel für einen Investor, der entsprechende Käufe und Weitervermietungen vornimmt und jüngst den europäischen Markt entdeckt hat, ist die US-amerikanische Firma Principal Asset Management. Das ist das weltweite Investment-Management-Geschäft der Principal Financial Group. Casey Miller, Managing Director Portfolio Management bei Principal und verantwortlich für die Rechenzentren-Investments des Unternehmens, reiste heuer zur Messe „Expo Real“, um seinen Fond und sein Geschäftsmodell bekannt zu machen.

Gesamtinvestitionsvolumen 300 Millionen Euro

Das Unternehmen hat rund 300 Millionen Euro für seinen „Principal European Data Centre Fund I“ gesammelt. Dafür wurden bereits einige europäische Rechenzentren erworben.

Weitere sollen folgen. Miller: „Wir haben erst 100 Millionen investiert, also können wir in den nächsten Jahren noch einige Rechenzentren kaufen.“

Anspruchsvolle Datacenter-Märkte im Visier

Zielmärkte sind vor allem Frankreich, Deutschland, Großbritannien, den Niederlanden und Irland, also wichtigen Rechenzentrumsmärkte. Aber auch Nord-, Süd- und Mitteleuropa kämen in Frage.

Ein Merkmal haben diese Märkte gemeinsam: Die Anforderungen an Rechenzentren hinsichtlich Nachhaltigkeit und Effizienz steigen. Dadurch wird es so manchem Betreiber zu ungemütlich, die teuren Immobilien selbst zu betreiben.

Renditeziel: Neun bis zehn Prozent

Die Zielgröße, für die sich Principal besonders interessiert, liegt bei 7 bis 10 Megawatt. Miller: „Wir sehen viele Unternehmen, die Rechenzentren in dieser Größe gern verkaufen möchten, um anschließend die Datacenter als Dienstleistung zu beziehen.“ Grundsätzlich sei aber alles interessant, „was die Hyperscaler übrig lassen“.

Auch für die Rendite und die Haltedauer hat Miller klare Vorstellungen: Angestrebt wird eine Rendite von 9 bis 10 Prozent, die Verträge sollen fünf bis zehn Jahre laufen. Die Auswahl der Rechenzentren wird nach der erwarteten Rentabilität getroffen.

Gemeinsame Suche nach Lösungen

Wird ein Rechenzentrum erworben, setzt sich Principal mit den bisherigen Eigentümern und Nutzern zusammen und versucht, für das Datacenter ein zukunftsfähiges Renovierungskonzept zu ersinnen. Man renoviere aber nicht selbst, sondern bringe nur die Leute zusammen, heißt es.

Welche Technologien dabei eingesetzt werden, sei, so Miller, jeweils individuell. Oft stünden in den Rechenzentren etwa Chiller, die bereits zehn bis 15 Jahre alt seien. Würden die ausgetauscht, ließen sich erhebliche Verbesserungen bei der PUE erzielen.

Manchmal hilft der Wechsel des Strom-Provider

Manchmal könnte man auch viel durch ein Auswechseln der Stromprovider gewinnen. Aber auch neue Konzepte, etwa eigene nachhaltige Energieerzeugung des Betreibers oder modularer Aufbau, seien denkbar.

Neu ist das Datacenter-Geschäft für Principal nicht: Der Einstieg erfolgte bereits 2007. Seitdem hat das Unternehmen mehr als 2,77 Milliarden Euro für den Erwerb und die Entwicklung von Rechenzentren eingesetzt und hält mehr als 1,19 Milliarden Euro in REITs, also Papieren anderer Kapitalanlagegesellschaften im Bereich Immobillien. Für Europa als Markt interessiert man sich aber erst seit Kurzem.

Investmentbeispiele

Einige Beispiele für Rechenzentren, die Principal kürzlich übernommen hat: Auf dem Willsborough Industrial Estate von Dublin kaufte der Fonds zwei separate Rechenzentren mit insgesamt 7.570 Quadratmetern. Die Anlagen werden gegenwärtig an Verizon Ireland Limited und Vodafone Ireland Limited vermietet.

Weiter kaufte der Fond ein 24.755 Quadratmeter großes Logistikobjekt im Amsterdamer Stadtteil Schiphol. Das Objekt wurde zeitgleich an Switch Data Centers vermietet, die es in ein hochmodernes Rechenzentrum mit einer Kapazität von bis zu 42 MW und mit marktführenden ESG-Standards umwandeln wird.

Das Rechenzentrum wird über 1 MW des Stroms mit Photovoltaikanlagen vor Ort erzeugen und über ein System zur Rückgewinnung von Abwärme verfügen. Sie soll der örtlichen Gemeinde zugute kommen. Auch in Frankfurt wurde schon eingekauft.

Atlas Edge kauft in Deutschland zu

Andere expansive Geschäftsmodelle im Datacenter-Bereich gehen von etablierten Datacenter-Playern aus dem Ausland aus und adressieren neue Marktsegmente. So erwarb die auf möglichst nachhaltige Edge-Datacenter spezialisierte Atlas Edge im Februar des laufenden Jahres die deutsche Datacenter One (DC 1).

Atlas Edge ist eine europäische Edge-Rechenzentrumsplattform mit Standorten in zwölf Ländern. Der Übergang zu Atlas Edge kombiniert die langjährigen lokalen Branchenkenntnisse und etablierten Datacenter-Standorte von Datacenter One mit den ehrgeizigen Wachstumsplänen von Atlas Edge für Deutschland und den weiteren europäischen Kontinent.

Datacenter-Netzverdichtung in Deutschland

Wolfgang Kaufmann, CEO von DC1: „Das ist ideal für unsere Weiterentwicklung – wir können unseren Kunden nun gemeinsam ein dichteres und größeres Netz an Rechenzentren bieten und so für sie die optimale Rechenzentrumslösung gestalten.“

DC1 hat sich auf Rechenzentrumsentwicklung, Co-Location sowie die Connectivity-Lösung „Colo Connect“ spezialisiert und betreibt vier Rechenzentren in Deutschland: zwei in Stuttgart, eins in Leverkusen und eins in Düsseldorf. Ein weiteres Rechenzentrum entsteht zurzeit in Hamburg.

Breites Portfolio an Erbringungsvarianten

Bis dahin besaß Atlas Edge nur zwei deutsche Datacenter-Lokationen in Berlin und Hamburg. Gemeinsam wollen DC1 und Atlas Edge das Netzwerk von Edge-Rechenzentren in Deutschland und Europa weiter ausbauen.

Kunden können in den Rechenzentren von DC1 zwischen eigenen Rechenzentren, Co-Location-Räumen, -Cages oder auch Schränken in den Rechenzentren von DC1 wählen. Die von DC 1 gebauten Datacenter werden modular aufgebaut. Sie skalieren daher auch bei laufendem Betrieb.

Kurze Bauzeit, niedrige PUE

Der Dienstleister braucht für einen Neubau laut Website neun bis zwölf Monate. Außerdem wird bei der Konzeption auf Nachhaltigkeit und eine niedrige PUE geachtet.

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