Schummeln bei den Leerstandszahlen Warum bauen wir noch mehr Rechenzentren?

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Der Think-Tank Leitmotiv hat die Information, die von Rechenzentrumsbetreibern in den Niederlanden im Rahmen der EED gemeldet wurden, erstmalig ausgewertet. Nach diesen Informationen, sind die gemeldeten Rechenzentrumsflächen nur zu einem Drittel mit IT gefüllt, zwei Drittel der verfügbaren elektrischen Anschlussleistung ist ungenutzt.

Im Hinblick auf die Transparenz der Umweltauswirkungen der derzeitigen digitalen Ressourcenproduktion hat die EU mit der Energie-Effizienzrichtlinie (EED) von 2023 wichtige Schritte unternommen. Dazu gehört die Erhebung und Veröffentlichung von Daten zur Nachhaltigkeit von Rechenzentren. Dieses Berichterstattungssystem wurde in einer von der Europäischen Kommission im Jahr 2024 verabschiedeten delegierten Verordnung weiter ausgearbeitet.

Wie in der delegierten Verordnung festgelegt, „sollten die Informationen und Leistungsindikatoren als Grundlage für eine transparente und evidenzbasierte Planung und Entscheidungsfindung durch die Mitgliedstaaten und die Kommission dienen und zur Bewertung bestimmter Schlüsselelemente eines nachhaltigen Rechenzentrums herangezogen werden, darunter die Effizienz der Energienutzung, der Anteil erneuerbarer Energien, die Wiederverwendung der erzeugten Abwärme, die Effizienz der Kühlung und der Wasserverbrauch“.

Nun sind die Niederlande sind einer der wichtigsten Märkte für Rechenzentren in Europa. Die verfügbare Rechenzentrumskapazität (digitale Ressourcen) erreichen den dritten Platz in Europa und weltweit gehören die Rechenzentrumsansiedlungen dort zu den 20 größten Märkten.Der hier festgestellte Leerstand dürfte also indikativ für andere Märkte wie Frankfurt und London sein.

• Warum werden in Europa dennoch riesige neue Projekte für neue Rechenzentrumskapazität geplant?

• Wird dies, beim aktuellen Leerstand, nicht zu einem Preisverfall der angebotenen Flächen führen?

Der Kenntnisstand scheint ein anderer zu sein: Im April 2025 hat die Europäische Kommission Konsultationen zu einem neuen „Gesetz zur Entwicklung von Cloud und KI“ (CADA) eingeleitet. Eines der Hauptziele des vorgeschlagenen EU-Gesetzes CADA ist es, „die Kapazität der Rechenzentren in der EU in den nächsten 5 bis 7 Jahren zu verdreifachen“. Die dieser Gesetzgebung und einem Großteil der öffentlichen Debatte zugrunde liegende Annahme ist, dass eine Knappheit besteht, die durch „Bürokratie“ und den begrenzten Zugang zu Energie, Wasser, Land und Kapital verursacht wird.

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Die Untersuchungen in den Niederlanden zeigen jedoch, dass die gemeldeten Rechenzentren bei weitem nicht ihre volle Kapazität ausschöpfen. Jedes Rechenzentrum verfügt über eine maximale elektrische Kapazität (seine Reservierung im Netz) und eine tatsächliche elektrische Kapazität (die den IT-Geräten, vor allem Servern, zugewiesene elektrische Kapazität, siehe: Abbildung 2). Leitwerk zeigt, dass die Rechenzentren, die den niederländischen Behörden Daten gemeldet haben, im Durchschnitt nur etwa ein Drittel ihrer gesamten Stromkapazität auslasten (siehe: Abbildung 2).

Im Bericht heißt es: „Wir kennen die tatsächliche Kapazitätsauslastung der nicht meldenden Unternehmen nicht, aber wenn wir sie mit großzügigen Schätzungen in unsere Daten einbeziehen, sind die Rechenzentren in den Niederlanden zu höchstens 50 Prozent ausgelastet.“

Nun, Berichte von Banken und der Branche widersprechen den selbst gemeldeten Informationen der Betreiber. Gleichzeitig aber feuern Marktteilnehmer wie Banken, Immobilienmakler und Verbände den Hype rund um Rechenzentren weiter an, in dem sie Leerstandszahlen veröffentlichen, die signalisieren das dringend mehr Fläche geschaffen werden muss.

Die Auswertung

Die niederländischen Behörden erhielten Berichte zu 104 einzelnen Rechenzentrumsgebäuden und veröffentlichten diese. Leitmotive schätzt aber, dass es in den Niederlanden mindestens 160 Rechenzentren gibt, die gemäß der EED meldepflichtig sind (über 500 Kilowatt installierte IT-Kapazität), basierend auf öffentlich zugänglichen Informationen und Branchenquellen.

Die meisten Betreiber, die Ihren Hauptsitz in den USA haben, haben keine Informationen gemeldet. Lediglich Unternehmen die Ihren Sitz in der EU oder den Niederlanden haben, sind den gesetzlichen Vorgaben nachgekommen.

Zum Beispiel verfügen in der Gemeinde Hollands Kroon nördlich von Amsterdam sowohl Microsoft als auch Google über bekannte Hyperscale-Rechenzentren. Die Gemeinde erwähnt diese auf ihrer Website als „zwei der größten Rechenzentren der Niederlande“, und Google listet seine Einrichtung ebenfalls auf seiner eigenen Website auf. Dennoch haben die niederländischen Behörden keine EED-Berichte dieser Einrichtungen veröffentlicht, obwohl sie behaupten, alle Berichte zu veröffentlichen, die sie von niederländischen Betreibern im Rahmen der EED erhalten.

Für die nicht-gemeldeten Rechenzentren hat Leitmotiv, auf Basis von öffentlichen Daten, Schätzung vorgenommen. Selbst mit diesen Schätzungen, die auch Cloud-Rechenzentren einschließen, steigt die tatsächliche Nutzung auf weniger als 50 Prozent.

Ein Beispiel dafür ist der neue Bericht der ING Bank, in der der Leerstand in Amsterdam mit 5 Prozent beziffert wird (Quelle: Gartner, 2024). Dies widerspricht den eigenen Angaben der europäischen und niederländischen Betreiber.

Natürlich lässt sich dies über die marktüblichen 'Reservierungen' von Flächen erklären. ING bricht die Leerstandszahlen nicht in 'reservierte Flächen' und 'genutzte Flächen' herunter. Dies sollte aber zumindest dazu führen das der Preis für Rechenzentrumsfläche massiv in die Höhe steigt, oder das Reservierung gehandelt werden um einen höheren Preis zu erzielen.

In Gesprächen mit der Branche ist aber das Gegenteil der Fall. Die meisten Betreiber berichten von stagnierenden oder sinkenden Preisen.

In Deutschland

In Deutschland möchten Betreiber sogar einen Industriestrompreis um wettbewerbsfähig zu sein. Bei so einen hohen Nachfrage sollten jedoch Preise und damit auch Margen eher steigen, insbesondere weil der Zubau von Flächen in Frankfurt am Main und Amsterdam durch mangelnde Stromanschlüsse und Flächen zunehmend erschwert wird (Verknappung des Angebots).

Auch wird in dem ING Bericht, auf Basis von Berichten von Verbänden, ein stagnierender Ausbau von Flächen als Risiko dargestellt. Auf Angaben der Zahlen die von Betreibern selbst gemeldet wurden, lässt sich aber eine andere Schlussfolgerung treffen: Es wird weniger neue Fläche gebaut, weil die bestehenden Flächen noch nicht vollständig ausgelastet sind. Das würde bedeuten das die Betreiber selbst, nicht spekulativ neue Flächen bauen und damit ein hohes Risiko eingehen. Ähnliche Aussagen kommen von CBRE, laut dem „Market Outlook 2025“ , sind die leerstehenden Flächen auf 9 Prozent gesunken.

Auch diese Zahl passt nicht zu den gemeldeten Informationen der Betreiber in den Niederlanden.

Ist es schon eine Blase?

In der aktuellen öffentlichen Debatte wird oft über die Blase rund rum Künstliche Intelligenz gesprochen, auf Basis der Informationen, scheint das Risiko einer Blase im Co-Location Bereich jedoch kurzfristig größer. Der Zubau weiterer Flächen bei einem Leerstand von über 60 Prozent kann zu einem weiteren Preisverfall der Flächen führen.

Es ist nicht überraschend das Banken, Immobilienmakler und Dienstleister wie ING und CBRE jedoch den Markt weiter anheizen wollen. Denn neues Kapital welches in den Rechenzentrumsmarkt, auf Basis der Angaben zum Leerstand, strömt, steigert die Nachfrage nach M&A -Transaktionen, Darlehen, Immobilienmaklern und Betriebsdienstleistungen.

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Schaut man sich die Realität an, auf Basis der Angaben der Betreiber, wächst der Markt für Rechenzentren zwar, jedoch eher mäßig und nicht so aggressiv wie die Berichte suggerieren (siehe: Abbildung 6f).

Gleichermaßen ist davon auszugehen das der Großteil der Nachfrage nach Strom und Flächen eher von US-Anbietern ausgehen (die im Rahmen des EED, in den Niederlanden zum Großteil nicht gemeldet haben) und mit hoher Wahrscheinlichkeit eine größere Risikobereitschaft haben. Werden die Zahlem diese Betreiber betreffend, auf der Basis von Pressemitteilungen und anderen öffentlichen Informationen hinzugenommen, wird deutlich, dass das Wachstum der vergangenen fünf Jahre in den Niederlanden, eher von US-Hyperscale und Co-Location getrieben wird.

Die aktuellen Maßnahmen der Europäischen Union und der deutschen Regierung, den Ausbau von Rechenzentrumsflächen weiter zu fördern, erscheinen in diesem Kontext fehlinformiert. Die Informationen suggerieren das es weniger europäische Anbieter sind, die den Ausbau treiben wollen (und können), sondern es US-Anbieter sind.

Gesetzlos

Gleichermaßen halten sich diese Anbieter schon heute nicht an geltende Gesetze und machen keine Meldungen zum Strom-, Wasser-, Flächenverbrauch oder der Auslastung Ihrer Gebäude und Anlagen. Diese Unternehmen mit Förderungen, Industriestrompreis und einer Lockerung von Regulatorik zu belohnen erscheint riskant.

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Wichtiger wäre es diese Betreiber zu einer Meldung der gesetzlich verpflichtenden Informationen zu zwingen, und damit die fehlenden Fakten zum europäischen Rechenzentrumsmarkt öffentlich zu machen. Auf Basis dieser Fakten kann dann eine Steuerung vorgenommen werden entweder den Zubau von neuer Infrastruktur zu beschleunigen oder sogar zu verlangsamen um Spekulation mit Flächen die über Stromanschlüsse verfügen einzudämmen. Denn es sind nicht nur Rechenzentren die Zugang zu Stromnetzen und Flächen brauchen.

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Die gemeldeten Daten enthalten wertvolle Informationen

Schaut man sich die gemeldeten Daten der Betreiber an, lässt sich die eigentliche Performance des Sektors ablesen, da alle Angaben auf den Informationen berugen, die selbst von Betreibern gemeldet worden sind.

So zeigt sich, dass in den Niederlanden 2024, mindestens 749.600 Liter Diesel für Generatoren in Rechenzentren verbraucht worden sind (siehe: Abbildung 7). Dies entspricht etwa 2.000 Tonnen CO₂ und ist äquivalent zu 2.5 Millionen gefahrenen Kilometern eines LKW.

Der verbrauchte Strom wurde zu 73 Prozent mit Zertifikaten 'vergrünt' (siehe: Abbildung 8), davon stammen 6 Prozent der Energie kam aus Power-Purchase-Agreements (Direktstromverträgen) und nur 0,15 Prozent wurde mit erneuerbare Energie auf dem Gelände selbst erzeugt.

Es wurden auch 2 Millionen Kubikmeter Wasser verbraucht. Die Hälfte der Betreiber geben an, für die Kühlung Trinkwasser zu nutzen.

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Erstaunlich gut schneiden die Rechenzentren in den Niederlanden bei den Energie-Effizienzkennzahlen ab, wenngleich sie weit entfernt sind von den EU-Vorgaben oder gar denen des deutschen Energie-Effizienzgesetzes (EneFG). Auf Basis der gemeldeten Daten lässt sich ein Durchschnitts-PUE-von 1,48 ermitteln. Die Energiedichte pro Rack liegt bei 1,07 kW pro Rack (siehe: Abbildung 9).

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Apropos EnEfG: Es schreibt Prozentwerte für die Wäremrückgewinnung vor. In den Niederlanden zeigt sich, dass von dem theoretisch Möglichen 819 GWh, wurden 21,88 GWh Wärme dafür genutzt wurde, was einem Energy Reuse Factor von 2.4 Prozent entspricht.

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