Vorsichtiger Optimismus bei Datacenter-Investments Rechenzentren in Europa als Chance und Challenge für Investoren

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Da digitale Infrastruktur für Immobilienstrategien immer wichtiger wird, ziehen Rechenzentren laut dem „2026 Global Investor Outlook” von Colliers zunehmend die Aufmerksamkeit von Investoren aus der EMEA-Region auf sich.

Luke Dawson, Head of Global und EMEA Capital Markets bei Colliers, sieht weltweit uns insgesamt eine positive Entwicklung des Immobilienmarkts voraus. Seiner Einschätzung nach haben sich die gewerblichen Immobilienmärkte im Jahr 2025 trotz erheblicher Unsicherheiten als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. Und schon in der zweiten Jahreshälfte begann sich eine Marktdynamik abzuzeichnen: Institutionelle Investoren, die sich aus ihren Heimatmärkten zurückgezogen hatten, kehren mit wachsendem Vertrauen zurück, hochpreisige Bürogeschäfte nehmen wieder zu, die Nachfrage nach Industrieanlagen bleibt stark und Rechenzentren verzeichnen ein beispielloses Fundraising-Niveau.

Für 2026 erwartet er einen stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens. Die Investoren würden selektiver und strategischer und erkundeten Möglichkeiten über die heimischen und US-amerikanischen Märkte hinaus in Europa und den wachstumsstarken Volkswirtschaften des asiatisch-pazifischen Raums (APAC). Immer mehr verfolgten spezialisierte Ansätze, von der Aufwertung von Vermögenswerten zur Erfüllung höherer Nachhaltigkeitsstandards bis hin zur Gründung von Joint Ventures (JVs), die Portfolios aktiv verwalten und ausbauen.

Die globalen, generellen Herausforderungen

Zu den Hürden gehören Bau- und Betriebskosten. Diese Belastungen werden nach Angaben im Report oft durch starre Planungs- und Regulierungsrahmen verstärkt, die entwicklungsorientierte Investitionsstrategien einschränken und die Einführung neuer Produkte auf dem Markt verlangsamen.

Allerdings sei positiv zu vermerken, dass sich die Stimmung hinsichtlich der Fundamentaldaten des Immobilienmarktes verbessert. Die Marktliquidität, die Fremd- und Kapitalkosten sowie das Mietwachstum werden positiver bewertet, während die Sorgen über Wertverluste und

Leerstandsquoten nachgelassen haben.

Vorsicht diagnostiziert der Bericht hinsichtlich Zoll- und Technologierisiken. Die Auswirkungen von Zöllen und geopolitischen Risiken waren bisher begrenzt, aber Handelsspannungen könnten sich auf Preise und Konsum auswirken. Steigende Inflation könnte politische Maßnahmen auslösen, die die Stimmung der Anleger dämpfen. Umgekehrt könnten eine Entspannung der Lieferketten oder niedrigere Material-, Arbeits- und Energiekosten die Entwicklung im Jahr 2026 ankurbeln, insbesondere in unterversorgten Tier-1-Städten und -märkten. Auch die Sorge um eine mögliche globale Aktienblase besteht, da überhöhte Bewertungen und eine unausgewogene Kapitalkonzentration das Potenzial haben, die globalen Anlagerenditen und -allokationen zu beeinflussen.

Der globale Datacenter-Markt

Insgesamt stünden Märkte wie die USA und Großbritannien vor einem schwierigen Balance-Akt zwischen langsamem Wirtschaftswachstum und anhaltender Inflation, aber Anfang 2026 sind weitere Zinssenkungen wahrscheinlich, da die Politik eher zu wirtschaftlichen Impulsen neigt. Starke Zuflüsse in die Anleihe- und Kreditmärkte haben für reichlich Liquidität gesorgt, was zusammen mit niedrigeren Zinsen die Konjunktur das ganze Jahr über stützen dürfte. Die Rendite-Spreads sind bereits attraktiv, und weitere Zinssenkungen dürften das Kapitalwachstumspotenzial erhöhen.

Für Rechenzentren heißt das kurzgefasst: Sie boomen, aber Investoren werden kritischer. Das für Rechenzentren aufgebrachte Kapital ist dramatisch gestiegen. Untersuchungen von Private Equity Real Estate zeigen, dass der Sektor 31 Prozent des gesamten im ersten bis dritten Quartal 2025 ausmachte, gegenüber einem Durchschnitt von 15 Prozent seit 2020. Dies bedeutet, dass der Sektor nun aus Sicht der Kapitalbeschaffung Hauptstützen wie Industrie- und Logistikimmobilien und Büro verdrängt hat und nur noch hinter Mehrfamilienhäusern zurückliegt.

Während die USA nach wie vor der größte und reifste Markt sind, ist das Interesse der Investoren aufgrund des rasanten Wachstums der KI und der Unternehmensinvestitionen großer Technologieunternehmen und Infrastrukturfonds ein weltweites..2026 wird der Sektor weiterhin Aufmerksamkeit auf sich ziehen, wobei sich die Investoren auf die Energieverfügbarkeit und die Infrastruktur konzentrieren werden, die in einigen Regionen nach wie vor wichtige Hindernisse für die Entwicklung darstellen.

Europa sei da gut positioniert und könne von den gestiegenen Immobilieninvestitionen profitieren, da es sieben der zehn weltweit führenden Standorte für Kapitalanlagen beherbergt. Das Vereinigte Königreich führt die europäische Liste an und wird für seine Liquidität, Transparenz und Attraktivität als sicherer Hafen geschätzt.

Märkte, die traditionell von inländischen Investoren dominiert werden, wie Deutschland und Frankreich, ziehen zunehmend internationales Kapital an. Da die Aktivität lokaler Investoren in einigen Bereichen nachlässt, sehen grenzüberschreitende Investoren eine Chance, ihre Präsenz in einer Phase relativ gedämpfter Konkurrenz auszubauen. Europa erweise sich als Magnet für Kapital, so der Colliers-Bericht.

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Damian Harrington, Direktor und Leiter Research, Global Capital Markets & EMEA bei Colliers, bemerkt zur weiteren und unterschiedlichen Einwicklung in Europa: „Die Eurozone hat den Spielraum für kurzfristige Zinssenkungen weitgehend ausgeschöpft, während das Vereinigte Königreich noch mehr Spielraum hat. Es sieht sich mit hoher Inflation und schwachem Wachstum konfrontiert, und die politischen Entscheidungsträger werden Anfang 2026 handeln.“ Wenngleich auch die Auswirkungen von Zöllen auf den Konsum und die Kosten ungewiss blieben, können Anleger mit „vorsichtigem Optimismus“ voranschreiten.

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