EMEA-Datacenter zwischen Stillstand und Goldrausch Savills liefert Zahlen zu Bedarfs-, Kosten- und Bautätigkeitsanstieg

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Nach dem jüngsten „EMEA Data Centre Spotlight“- Report von Savills entwickelt sich Künstliche Intelligenz (KI) rasant zu einem zentralen Treiber des Rechenzentrumswachstums in der Region, gleich hinter der Nachfrage aus dem Public Cloud-Segment, die weiterhin das Fundament für die steigende Kapazitätsauslastung bildet.

Unter anderem bezieht ich der Bericht auf Zahlen des Marktforschungsunternehmens International Data Corporation (IDC). Demnach wird der weltweite KI-Markt bis 2028 auf 144,6 Milliarden Dollar anwachsen, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 30,3 Prozent zwischen 2024 und 2028 entspricht. Und das erzeugt einen enormen Rechenleistungsbedarf zum Trainieren und Betreiben von Sprachmodellen und anderen KI-Anwendungen sowie einen außergewöhnlich hohen Druck auf die digitale Infrastruktur in der gesamten EMEA-Region.

Cameron Bell, Director EMEA Data Centre Advisory bei Savills, kommentiert: „Geografisch bleibt die Nachfrage nach wie vor stark konzentriert. Trotz der Diskussionen über standortunabhängige Strategien im Zusammenhang mit KI sind bislang nur wenige solcher Projekte tatsächlich umgesetzt worden. Stattdessen fokussieren sich Betreiber zunehmend auf bestehende Verfügbarkeitszonen und fördern damit die Konsolidierung in Regionen mit etablierter Infrastruktur großer Cloud-Anbieter, zuverlässiger Energieversorgung und Expansionsmöglichkeiten.“

Hyperscaler investierten massiv in KI-spezifische Chips, erweiterten ihre Bibliotheken mit Basismodellen und hätten die Übernahme spezialisierter GPU-Anbieter im Blick, um ihre Dominanz zu stärken. Diese Schritte deuteten darauf hin, dass sie auch bei sinkenden Technologiekosten durch Skaleneffekte und integrierte Service-Angebote ihre Vormachtstellung behalten werden.

Diese Abhängigkeit von der Cloud wirft Fragen zur Datenhoheit auf. Sensible Sektoren wie das Gesundheitswesen und die Regierung dürften weiterhin vorsichtig bleiben und sich um Compliance, Souveränität und Kontrolle sorgen. Daher zielt die Entscheidung der Europäischen Kommission von Ende Oktober, eine Ausschreibung für eine souveräne Cloud im Wert von 180 Millionen Euro zu starten, darauf ab, den Markt stärker an die Standards und Werte der EU anzupassen.

Dies wird zu einer Neuordnung der Marktteilnehmer führen, steht im Savills-Bereicht. Europäische Anbieter könnten plötzlich von einem strukturellen Rückenwind profitieren, da ihre Modelle bereits mit der EU-Rechtsprechung, Open-Source-Frameworks und transparenten Lieferketten im Einklang stehen. Umgekehrt müssen sich US-amerikanische Hyperscaler anpassen, indem sie souveräne Regionen vervielfachen, lokale Joint Ventures mit EU-basiertem Management gründen und die unabhängige Kontrolle über Verschlüsselungsschlüssel behalten, was allesamt mit zusätzlichen Kosten und Komplexität verbunden ist.

Ohnehin sei bereits eine neue Generation von Cloud-Anbietern entstanden, bekannt als Neoclouds, als praktische Lösung, die GPU-Cluster als Servicemodelle und vollständige KI-Entwicklungsplattformen auf Pay-as-you-go-Basis anbietet. Unternehmen wie Coreweave, Nebius und Fluidstack verändern die gesamte Landschaft der Rechenzentren und fungieren als Puffer zwischen Betreibern und Hyperscalern.

Diese Entwicklung bringt neue Herausforderungen mit sich, darunter die Notwendigkeit einer schnellen Energieversorgung und des Zugangs zu erschwinglichem Strom. In der Regel haben diese Anbieter Flächen in regionalen Hubs, aufstrebenden Märkten und Tier-1-Standorten angemietet.

Coreweave sei derzeit führend in diesem Bereich, was durch den Börsengang im März noch verstärkt worden sei. Bemerkenswert ist, , so Savills, dass Europa unter den fünf führenden Neoclouds stark vertreten ist, wobei Nscale und Nebius den zweiten beziehungsweise den dritten Platz belegten.

Von Bedeutung sei ferner, dass Nvidia Anteile an vier der fünf führenden Unternehmen hält und dass wichtige Akteure wie eben Nvidia, Oracle, OpenAI und Microsoft an wichtigen Partnerschaften in diesem Sektor beteiligt sind. Angesichts des rasanten Wandels in der Branche würden aufstrebende Neoclouds wie Vultr, Together AI, Voltage Park und Fluidstack in naher Zukunft sicherlich eine wichtige Rolle spielen.

Die Rechenzentrum-Hubs

Bezogen auf die DataCenter-Ansiedlungen in Europa, dem Nahen Osten und Afrika sieht er folgende Entwicklung: „Während sich die Nachfrage allmählich über die traditionellen europäischen Knotenpunkte hinaus ausweitet, konzentriert sich der Großteil der Anforderungen weiterhin auf die FLAP-D-Märkte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin), unterstützt durch hohe Bevölkerungsdichte und die Präsenz großer Unternehmen.“

Savills verzeichnete in den vergangenen zwölf Monaten einen Zuwachs der aktiven Kapazitäten um 12 Prozent. Etablierte Standorte legten besonders stark zu, wobei die Kapazität in Frankreich um 15 Prozent, Deutschland um 10 Prozent, in UK und Irland jeweils um 9 Prozent stieg.

In den Niederlanden lag das Wachstum bei nur 6 Prozent, bedingt durch das anhaltende staatliche Moratorium für Neubauten. Darüber hinaus gab es deutliche Zuwächse in weniger traditionellen Standorten wie Portugal (+60 Prozent), Saudi-Arabien (+49 Prozent), Spanien (+25 Prozent), den Vereinigten Arabischen Emiraten (+20 Prozent) und Schweden (+17 Prozent).

Seit Jahresbeginn 2025 wurden in der EMEA-Region jedoch nur 850 Megawatt (MW) an Stromkapazität bereitgestellt, ein Rückgang um 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dies unterstreicht anhaltende Engpässe und verlängerte Lieferzeiten.

Gleichzeitig erreichte die neue Flächennachfrage im selben Zeitraum 845 MW, rund die Hälfte der im Jahr 2024 vermieteten Leistungskapazität. Savills weist jedoch darauf hin, dass diese Verlangsamung keine schwächere Nachfrage signalisiert, sondern vielmehr das begrenzte Angebot an neuen Anlagen widerspiegelt.

Die anhaltend starke Nachfrage zeigt sich auch an der insgesamt vertraglich vereinbarten Stromkapazität, die auf fast 14.500 MW gestiegen ist, ein Plus von 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Rund ein Viertel der Flächen sind inzwischen vorvermietet, verglichen mit weniger als 20 Prozent vor drei Jahren. Entsprechend stieg die durchschnittliche Auslastungsrate in der Region im dritten Quartal 2025 auf 91 Prozent (Q3 2022: 87 Prozent), was verdeutlicht, dass die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt.

Auswirkungen auf die Preise

Bell erläutert, wie sich das Aus die Mietpreise auswirkt: „Das anhaltende Ungleichgewicht zwischen steigender Nachfrage und begrenztem Angebot stützt weiterhin die Mietpreise. Nach drei Jahren deutlicher Anstiege haben sich die Durchschnittsmieten in der gesamten Region stabilisiert. Dennoch wird angesichts der zunehmenden KI-bezogenen Anforderungen, steigender Energiekosten und anhaltender Baukosteninflation für den Rest des Jahres 2025 und darüber hinaus ein weiterer Aufwärtsdruck auf die Preise erwartet.“

Infolgedessen zeigt sich der Investitionsmarkt für Rechenzentren in der EMEA-Region weiterhin bemerkenswert widerstandsfähig und dynamisch, gestützt durch langfristige Fundamentaldaten, die für Investoren nach wie vor attraktiv sind. Trotz anhaltender Herausforderungen im Bereich der Stromversorgung sichert die zentrale Rolle des Sektors als kritische Infrastruktur in der digitalen Wirtschaft, dass auch in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen erforderlich sein werden.

Die Finanzierung

Seit 2021 werden zwischen 80 Prozent und 90 Prozent des Wertes abgeschlossener Transaktionen durch Private Equity, Immobilienfonds oder Infrastrukturinvestoren finanziert, gegenüber nur 50 Prozent im Jahr 2020. Auch die Kapitalbeschaffung hat deutlich zugenommen: Das Volumen der für Rechenzentrumsfonds eingeworbenen Mittel lag Ende des zweiten Quartals 2024 bereits rund 40 Prozent über dem Gesamtwert des Jahres 2023, ein klarer Beleg für die wachsende Attraktivität des Sektors.

Die Baukosten

Herausforderungen bleiben jedoch bestehen. Die Baukosten für Rechenzentren liegen in der EMEA-Region mittlerweile zwischen 7,3 und 13,3 Millionen Dollar pro Megawatt installierter IT-Last, einschließlich Grundstück, Gebäudehülle, Elektro- und Klimatechnik, Brandschutz sowie Innenausbau. Die höchsten jährlichen Kostensteigerungen wurden in Wien (+27,5 Prozent), Warschau (+25,4 Prozent), Stockholm (+18 Prozent) und Kopenhagen (+17 Prozent) beobachtet. Laut einer Umfrage des Bauunternehmens Turner & Townsend berichteten die Befragten von einem Baukostenanstieg zwischen 5 Prozent und 15 Prozent im vergangenen Jahr, 22 Prozent gaben sogar noch höhere Zuwächse an.

Marc Edmondson, Director und Rechenzentrumsexperte im Bereich Building & Project Consultancy bei Savills, begründet den Anstieg wie folgt: „Mit längeren Bauzeiten steigen auch die Investitionskosten. Die Kosten für Neubauprojekte sind stark gestiegen, bedingt durch Fachkräftemangel, begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und anhaltende Lieferkettenprobleme.“

Weltweit hätten sich die durchschnittlichen Baukosten um mehr als 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr erhöht, in der EMEA-Region sogar um 9,7 Prozent. Entwickler reagierten darauf mit frühzeitigen Materialkäufen und engeren Partnerschaften mit Zulieferern, während einige sich auf Schwellenmärkte verlagern, die leichter zugängliche Grundstücke und Energie bieten.

Alles in allem

Insgesamt erwartet Savills, dass die Nachfrage nach Rechenzentrumskapazität aufgrund der KI-Entwicklung weiterhin außergewöhnlich hoch bleiben wird, insbesondere da Unternehmen zunehmend auf hybride Strategien setzen, die Public Cloud, private Infrastrukturen und Colocation-Modelle kombinieren. Dies dürfte zu einer robusten Nachfrage in etablierten Zentren führen, insbesondere dort, wo ein sicherer Netzanschluss und wettbewerbsfähige Energiekosten gewährleistet sind. Gleichzeitig deutet das Wachstum von Sekundär- und Tertiärmärkten, vor allem in Süd- und Osteuropa sowie im Nahen Osten, auf eine schrittweise Dezentralisierung hin, unterstützt durch den Zugang zu kostengünstigem Bauland und erneuerbaren Energiequellen.

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