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Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben bietet Bunker und Baugrund für Rechenzentren Der lange Weg zum Kauf einer BImA-Liegenschaft

Autor / Redakteur: Kerstin Held* / Ulrike Ostler

Seit Kurzem bietet die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) gar per Katalog Objekte an, die für die Ansiedlung von Rechenzentren geeignet erscheinen. 20 solcher Liegenschaften, die vormals militärisch genutzt waren, finden sich derzeit dort. Also: Aussuchen, prüfen, kaufen? Der Weg zum Erwerb ist mit ein paar Schikanen gepflastert, zeigt sich.

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Der Weg zu einer BImA-Liegenschaft kann sich ziehen ....
Der Weg zu einer BImA-Liegenschaft kann sich ziehen ....
(Bild: © xalanx - stock.adobe.com)

Für DataCenter-Insider fasst Kerstin Held, zertifizierte Immobilien-Projektentwicklerin bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), das Prozedere für den Kauf beziehungsweise Verkauf von Konversionsobjekten zusammen. Sie betreut seit 2018 das seither bestehende das BImA-Projekt „Rechenzentren“.

1. Prüfung des Bundesbedarfs

Vor Aufnahme einer Fläche in das Verkaufsportfolio wird geprüft, ob das Grundstück / Objekt für bundeseigene Zwecke (Bundesbedarf) benötigt wird, zum Beispiel zur Unterbringung von Bundesbehörden oder Ämtern wie Bundespolizei und THW. Diese Prüfung findet nicht nur einmal statt, sondern kann bei Bedarf wiederholt werden; auch parallel, wenn das Grundstück bereits entwickelt wird, unter Umständen auch wenn bereits Verkaufsvorbereitungen getroffen werden.

Das ist etwa geschehen bei der ehemaligen Kaserne „Niederlehme“ in Königs Wusterhausen. Sie ist aufgrund einer erneuten Prüfung als Bundesbedarfsfläche selektiert worden, zur Nutzung durch die Bundespolizei.

Sofern die Prüfung jedoch ergeben hat, dass kein Bundesbedarf besteht, erfolgt die Aufnahme in das Verkaufsportfolio und die Liegenschaften werden, vorbehaltlich einer erneuten Prüfung, zukünftig auf dem freien Markt zum Verkauf angeboten.

2. Die Bestandsaufnahme

Im Rahmen der Verkaufsvorbereitungen wird zunächst eine Bestandsaufnahme durchgeführt. Das heißt: Sammeln von Informationen und Unterlagen zur Immobilie, wie die Erschließungssituation für den Verkehr und in Bezug auf Ver- und Entsorgungsleitungen, etwaigen Belastungen, zum Beispiel durch Kampfmittel und Altlasten, und zu den aufstehenden Gebäuden: Zustand der Bausubstanz, Gebäudeschadstoffe und mehr.

3. Der Erstkontakt mit der Kommune

Die BImA und die betroffenen Kommunen treten zeitgleich mit Beginn der Bestandsaufnahme in einen offenen Austausch miteinander. Schließlich konkurrieren Rechenzentrumsansiedlungen mit Wohnbebauung und anderen Gewerbeansiedlungen oder gar der Schaffung von Freiflächen. Die jeweilige Gemeinde muss sich über die Interessenlage klar sein.

Mit dem Haushaltsgesetz 2018 wurden die Grundlagen dafür geschaffen, dass die BImA alle entbehrlichen Bundesimmobilien im Wege des Direktverkaufs an Kommunen und andere Erstzugriffsberechtigte, zum Beispiel kommunale Wohnungsgesellschaften, ohne Bieterverfahren auf der Basis einer gutachterlichen Verkehrswertermittlung zum vollen Wert veräußern kann, wenn die Kommune das Grundstück unmittelbar zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe benötigt (Erstzugriffsoption).

Kaufangebote Dritter bleiben in einem solchen Fall unberücksichtigt.

Wer sich für BimA-Liegenschaften zur Errichtung von Rechenzentren interessiert, braucht unter Umständen einen langen Atem. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Gemeindevertreter „so etwas Neumodisches“ nicht kennen.
Wer sich für BimA-Liegenschaften zur Errichtung von Rechenzentren interessiert, braucht unter Umständen einen langen Atem. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Gemeindevertreter „so etwas Neumodisches“ nicht kennen.
(Bild: BIma)

Die Kommunen sind aufgrund ihrer Planungshoheit zuständig, die Weichen dafür zu stellen, welche Nutzung den freigewordenen Flächen zukommen soll. Deshalb ist mit der Kommune abzuklären, welche Planungsabsichten sie hat: Sollen auf der Liegenschaft Wohnungen entstehen oder ein Gewerbegebiet eingerichtet werden? Oft kommen aufgrund der Größe der Liegenschaft auch beide Nutzungsarten in Frage.

In diesem Zusammenhang sind die baurechtlichen Rahmenbedingungen zu klären. Dazu gehört beispielsweise: Welche Vorgaben ergeben sich aus der die Regionalplanung? Gibt es bereits einen Flächennutzungsplan?

4. Die Potentialanalysen

Die zukünftige Nutzung ist abhängig von der Lage der Konversionsfläche und den Planungsabsichten der Kommune. Oft liegen die Konversionsflächen in strukturschwachen Regionen, die es schwerer machen, die Flächen einer neuen wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen, da der Flächenbedarf nicht so groß ist wie in Ballungszentren.

Da die Gemeinde aufgrund dessen oft noch unkonkrete Nachnutzungsvorstellungen hat, finden oft in Abstimmung der Kommune erste Standort- beziehungsweise Marktanalysen statt. Diese bewegen sich zunächst in alle Richtungen.

Allerdings sind in diesem Zusammenhang auch erste grobe Standortanalysen in Richtung „Rechenzentrum“ möglich. Es sind unterstützende Maßnahmen, die örtlichen Entwicklungs- und Planungsabsichten begleitend und sie stellen so einen Teil der gesamten Nachnutzungskonzeption dar.

Von einem konkreten Vorhaben, wie dem Bau eines Rechenzentrums oder neu zu bauende Wohnungen beziehungsweise Häuser oder Gewerbegebiete muss die jeweilige Gemeinde oft erst überzeugt werden.

5. Zwischennutzungen

Viele Konversionsliegenschaften werden seit dem Ansteigen der Asylsuchenden im Jahr2015 für die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden zwischengenutzt, zum Beispiel die „Tompkins-Baracks“ in Schwetzingen. Zu diesem Zweck sind mit den Kommunen oder den Bundesländern meist unbefristete oder befristete Mietverträge mit Option auf Verlängerung abgeschlossen worden. Diese Zwischennutzungen werden mit abnehmenden Flüchtlingszahlen wieder aufgegeben, so dass die Liegenschaften nach und nach wieder den Kommunen beziehungsweise dem Markt zur Verfügung stehen.

6. Durchführung von (An)Entwicklungsmaßnahmen vor Verkauf

Ob und in welchem Umfang (An)Entwicklungsmaßnahmen vor Verkauf vorgenommen werden, wird immer einzelfallbezogen entschieden!

Sobald sich ein Interessent/Investor für ein Rechenzentrumsobjekt interessiert, übernimmt die BImA gegebenenfalls weitere Kosten, wie

  • die Beseitigung von Hindernissen (Altlasten, Kampfmittel, Abbruch von Gebäuden, Entsiegelung)
  • Baurechtschaffung (Nutzungskonzept, B-Plan, Bauvoranfrage)
  • die Erschließung (städtebaulicher Vertrag)
  • die Parzellierung
  • eine detaillierte Standortanalyse in Bezug auf einen Standort für Rechenzentren

7. Der Verkauf

Wenn alles passt kommt es tatsächlich zum Verkauf. Dafür sind zwei Varianten möglich:

  • Direktverkauf an die Gemeinde, wenn das Erstzugriffsrecht wahrgenommen wird
  • Einleitung eines Bieterverfahrens. Dann erfolgt der Verkauf zum wirtschaftlichsten Angebot.

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