Rechenzentren als Immobilie

Datacenter - von der Nischenimmobilie zum lohnenden Spekulations- und Investitionsobjekt

| Autor: Ulrike Ostler

Der Immobilienkonzern Cushman & Wakefild bewertet Rechenzentren als lohnend und trotzdem als zum Mainstram gehörend.
Der Immobilienkonzern Cushman & Wakefild bewertet Rechenzentren als lohnend und trotzdem als zum Mainstram gehörend. (Bild: gemeinfrei: evertonpestana auf Pixabay)

Jeden Tag entstehen 2,5 Billionen (2.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000) Bytes an Daten. Mehr als 90 Prozent aller vorhandenen Daten wurden in den letzten zwei Jahren generiert: der Grund für den Boom im Datacenter-Markt. Das ruft Makler, Investoren und Fondmanager auf den Plan.

Noch vor zwei, drei Jahren galten Rechenzentren als riskante Investitionsobjekte, bestenfalls als Nischenprodukt. Von Leerstandsrisiken und hohen Investitionen aber auch von der Unmöglichkeit einer Umwidmung war und ist, zumindest in Deutschland, die Rede. Hierzulande entsteht erst ein Markt für Immobilienmakler und -bewerter, für Rechtsanwälte und Fondmanager, die Rechenzentren als lohnendes Objekt erachten.

CBRE beispielsweise sowie Cushman & Wakefield sind jedoch international unterwegs und kümmern sich schon geraume Zeit um Datacenter. In der jüngsten Ausgabe von „Edge“, einem Kundenmagazin von Cushman & Wakefield jedoch findet sich beispielsweise ein Artikel mit dem Titel „Data centers. from niche to mainstream“.

Darin heißt es: "Rechenzentren gelten heute als ihre eigene Anlageklasse und Investoren sind bereit, diese Art von Vermögenswerten zu kaufen". Sie seien die Quelle von Milliarden an Dollar für jährliche Spekulationen, Entwicklungen und Investitionen in Märkten auf der ganzen Welt.

Als Gründe sieht der Immobilienkonzern folgende Gründe:

  • höhere Renditen als bei traditionellen Anlageklassen
  • höhere Qualität und längerfristige Mietverhältnisse
  • rezessionssicheres Einkommen
  • Mieter, die bleiben, in der Branche mit den höchsten Wachstumsraten (siehe: Tabelle)

Momentaufnahme der Cap Rates in den USA (Verhältnis von Nettoertrag zu Kaufpreis)
Markets Data Center Downtown Office Downtown Retail
Chicago 9,06 Prozent
6,10 Prozent 5,50 Prozent
Dallas 8,10 Prozen 6,90 Prozent 6,60 Prozent
Norther Virginia 6,40 Prozent 5,20 Prozent 5,10 Prozent
Los Angeles 6,10 Prozent 5,5 Prozent 5,5 Prozent
Seattle 5,6 Prozent 4,9 Prozent 5,70 Prozent
Cushman & Wakefield’s global magazine "Edge"

Dahinter steckt eine enorme Entwicklung: Jahrzehnte lang war Datenverarbeitung lediglich nur eine Nebenbeschäftigung für Unternehmen. Die Rechenzentren spiegelten dies wider und wurden dort untergebracht, wo Platz war. Auch die Einrichtungen konnten so einfach sein wie ein Server-Rack in einer Ecke, während größere Rechenzentren in ungenutzten Industrieparks oder umgebauten Räumen in der Nähe von großen Telekommunikationsbörsen gebaut wurden.

Heute aber seien Rechenzentren in campusgroß und hätten sich zu weltweit anerkannten Carrier-Hotels mit Bewertungen entwickelt, die zu ikonischen Bürotürmen passten, so Cushmann & Wakefield. Die Folge: „Der Einstieg in diesen vielfältigen und lukrativen Markt ist angesichts der Aussicht auf hohe Renditen ein verlockendes Unterfangen.“

Darüber hinaus attestiert der Konzern dem Markt weiterhin ein rasantes Wachstum. Die primären Rechenzentrumsmärkte in den USA, darunter Chicago, Dallas, Northern Virginia, Los Angeles und Seattle, sowie internationale Hubs wie Singapur und Dublin würden sich innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre voraussichtlich verdoppeln oder verdreifachen. „Investoren in Schlüsselmärkten können im Vergleich zu Class-A-Aktiva in anderen Immobiliensektoren deutlich höhere Sofortrenditen erwarten, wobei die Cap-Raten für Qualitätsrechenzentren in diesen Regionen immer noch über 7 Prozent liegen (siehe: Tabelle).“

Kleine Delle

Mit steigender Investorennachfrage und der Verfügbarkeit von Kapital für Rechenzentrumswerte deuten jüngste Transaktionen darauf hin, dass die Cap Rates in diesem Segment im Laufe des Jahres 2018 gesenkt wurden, während die Raten in anderen Marktsegmenten weitgehend konstant blieben. Denn mehrere große Investoren, Pensionskassen und Staatsfonds hätten den den unternehmerischen Weg eingeschlagen und neue Unternehmen gegründet, entweder durch den Erwerb eines großen Portfolios von Vermögenswerten von einem etablierten Fonds oder Telekommunikationsunternehmen oder durch die Entwicklung neuer Rechenzentren.

Das sei auch für die global agierende Kundschaft attraktiv, da der Erwerb eines großen Portfolios von einer anderen Investmentgruppe eine geografische Vielfalt biete, die viele große Firmenkunden benötigten - etwa solcje, die einen Co-Location-Partner suchten - und bietet oft eine Vielzahl von High-End-Unternehmensmietern auf der Einzelhandelsseite oder eine Vielzahl von praktischen Betreibern auf der Großhandelsseite.

Neues contra Modernisierung

Während diese Methode eine sofortige Rendite ermögliche, könnten die Investitionen in eine Renovierung von Rechenzentren zunächst mehrere Millionen Dollar pro Megawatt betragen; denn ältere Rechenzentren benötigten zumeist große Upgrades für Strom-, Kühl- und Backup-Systeme.

Cushman & Wakefield hält neben dem Offensichtlichen weitere Ratschläge für Datacenter-Investoren bereit (für die Entwicklung eines skalierbaren Standsorts, bis zu 100 Megawatt):

  • einen Standort mit geringem Risiko und geringer Latenzzeit zu wichtigen Märkten und Börsen wählen
  • wo Stromkosten und Steuern minimiert sind und sich Anreize nutzen lassen
  • Das Datacenter-Design sollte sowohl ein PUE unter 1,3 ermöglichen, skalierbar und für Racks mit hoher Dichte geeignet sein
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